多城发布预警，厦门买房人注意了!
最近一段时间，上海、广州、杭州、成都、重庆、合肥、海口等地相关协会发布《住房租赁市场风险提示》 ，提醒房东和租客要警惕长租公寓企业“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。
多地集体预警背后，是部分长租公寓等租赁企业“爆雷”事件频发，爆仓跑路的层出不穷。直接影响上万人，一方面租客付了一年的房租，却无房可住，而另一方面房东也面临着把房租出去，无房租可收的局面。
不仅如此，在租房市场中，由于疫情影响，多地租金持续下跌，即使是市场相对稳定的厦门，当前全市房租整体也有所下跌。
突发事件，让公寓产品的弊端骤显。越来越多的事实表明：公寓类房子，别轻易买。
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想必不少人对于公寓都并不陌生，但是对其具体分类又不太熟悉。
具体来看，当前市场中的房源可以根据产权不同，划分为普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)、商业公寓(40年)。
其中，居住公寓虽然带有“公寓”两个字，但它是建在住宅用地上，与普通住宅在产权年限上一致，所以和普通住宅相差不大，可落户，可就近上学，可以使用30年贷款。
之所以被定义为公寓，是因为它的日照时间无法满足住宅标准——
根据厦门2018年发布的《厦门市建筑工程日照分析技术管理规则》，住宅建筑(含城镇规划建设用地内的农村住宅)：每户至少有一个居室大寒日的有效日照不低于3小时。当现状住宅(以户为单位)原有效日照低于大寒日3小时的，该户原最大的有效日照时间作为其日照标准，应满足至少有一个居室大寒日的有效日照不低于该标准。居室指卧室、起居室(厅)。
而公寓类型的日照时间则相对宽松。
也就是说，一套房子，需要至少至少有一个居室大寒日的有效日照不低于3小时，才可以称之为住宅，而小于这个光照时长的，则为居住公寓。
因此，就居住公寓来说，此类房子在居住体验上会与其他住宅产品差上一些。户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。
但是，另一方面，此类房源相对于普通住宅其面积会比较小，总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。
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然而，我们在市场中更容易“踩雷”的其实是另一类公寓产品——商业公寓。
相比于居住公寓，商务公寓则有着相当大的缺陷：
第一，产权年限短。商务公寓一般建立在商业用地上，产权只有40年，极少数为50年。
第二，不能落户。如果你买了商务公寓，即便是位于市中心，与名校相邻，孩子也无法落户上学。
第三，首付高贷款年限短。虽然公寓不限购不限贷，但首付更高，贷款年限更短，对买房人而言压力更大。
第四，水电费贵。商务公寓的水电是按照商业标准征收的，要比普通住宅更贵一些。
此类房源而言，其更适合一些已经被限购的购房群体，买来长期投资，并不推荐购房者将其作为自住。因为其存在着一些缺陷：
一方面，没学区，商业用水用电，不够优质的居住体验感，以及小区内租户多，人群构成比较复杂，使得该类产品并不适合于自住，尤其是对有家庭的群体自住;
另一方面，该类房源的转手成本也更高，再加之其产权等方面的拘束，使得其转手的难度也高于住宅产品;
对投资者而言，考虑买此类房源，则需要考虑其地段，目前来看，种种限制之下，该类产品在增值方面也远低于住宅，而从租金回报率来看则比较容易受到外部环境影响上下波动。
总体来说，想要买这类房源需要慎重。
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值得一提的是，当前市场中还有一些“类住宅”的房源，也常常以“能住”作为噱头进行出售。
然而实际上，这类房子的土地性质多为商业、办公甚至是工厂用地，并不能将其随意改变土地用途，用来居住。
去年，厦门也大力封杀“类住宅”房源。
厦门市自然资源和规划局发布的《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》明确规定，商业、办公类建设项目在签订《国有建设用地使用权出让合同》中应增加禁止条款，对受让人擅自改变土地用途，将此类项目改为“类住宅”的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权及宗地内已建的建筑物、构筑物、附属设施。
不过在过去几年中，仍旧存在部分购房者已经踩雷。因为存在部分开发商违规操作，将“商业/办公”用房当作“商住”两用房卖，导致无法办理五证，业主无法交房，以及顺利入住的问题。
所以，对于这种性质的房源，厦门人需要警惕，再便宜，也别买!
